Definição de reformulação de hipoteca
Reformulação da hipoteca ocorre quando o mutuário paga antecipadamente parte ou o valor total do principal, resultando em um saldo de empréstimo reduzido e, portanto, a instituição financeira recalcula os pagamentos mensais do empréstimo hipotecário com base no período remanescente, no valor principal pendente e na taxa de juros.
- Quando o mutuário tem uma grande quantidade de dinheiro, então, esse dinheiro pode ser transferido para o credor na forma de hipoteca, de modo a reduzir o saldo devedor do empréstimo, bem como para reduzir a carga de juros e a carga principal mensal de tal empréstimo .
- Assim, o mutuário paga um adiantamento para compensar o valor do principal pendente e o credor recalcula o valor pendente com o período de vencimento restante e a taxa de juros, que fornece o valor da hipoteca reformulado.
- Além disso, o valor total dos juros a pagar pelo mutuário ao credor após a reformulação da hipoteca será obviamente menor em comparação com o valor que o mutuário teria pago sem fazê-lo.
- Isso se deve ao valor no tempo do fator dinheiro presente no cálculo dos juros do principal em dívida.
Como funciona a reformulação da hipoteca?
A reformulação da hipoteca trabalha com o princípio básico de finanças. Existem vários fatores pelos quais o credor cobra juros, o que inclui o fator tempo e também o fator de risco. O conceito de valor do dinheiro no tempo funciona, levando em consideração os diferentes elementos, como taxa de juros, período de tempo e montante pendente do empréstimo, etc. Normalmente existem cronogramas de amortização específicos para o reembolso do empréstimo, que inclui pagamento ou pagamento mensal igual de principal e juros por taxa pré-definida.
No entanto, se o reembolso do principal for superior ao saldo devedor a pagar em uma determinada prestação, o saldo devedor deve ser recalculado usando os conceitos de financiamento levando em consideração o valor presente do saldo do empréstimo descontado à taxa de juros.
Cálculos de reformulação de hipotecas
Todo mutuário não permite uma reformulação do empréstimo. Assim, a primeira coisa a ter certeza é que o mutuário permite o mesmo conforme o contrato firmado. Outras condições a seguir devem ser satisfeitas:
- Devem ser cumpridos os padrões mínimos de redução do principal: onde o tomador permite a reformulação, existem normas específicas relacionadas ao reembolso do valor mínimo do principal, que deve ser atendido como primeira condição.
- As taxas de reformulação devem ser pagas pelo mutuário de acordo com as normas das instituições financeiras.
Abaixo está o exemplo de cálculo para reformular sua hipoteca.
| Particulars | Montante |
| Saldo Principal Atual | $ 1.125.000,00 |
| Taxa de juros anual | 5,00% |
| Pagamentos mensais atuais de principal e juros | $ 100.000,00 |
| Parte de juros restante | $ 29.671,58 |
| Redução da soma global no principal | $ 500.000,00 |
| Taxa de reformulação | $ 25.000,00 |
O número de pagamentos restantes é 12. Calcule a economia da hipoteca reformulada.
Solução:
O número de pagamentos restantes é 12. Agora, calcularemos primeiro o saldo do empréstimo reformulado.
- Saldo do empréstimo reformulado = Saldo do principal atual - Redução do valor global do principal
- = $ 1.125.000 - $ 500.000
- = $ 625.000
Cálculo do valor restante da prestação:
- Parcela = Valor principal / Fator de anuidade @ 5% por 12 meses
- = $ 625.000 / 11,68122
- = $ 53.504,69
Tipos de hipotecas que podem ser reformuladas
- Conforme mencionado anteriormente, apenas as hipotecas em que as condições específicas permitem a reformulação só podem ser reformuladas. Essas hipotecas estão associadas a um empréstimo com amortização negativa, que possui uma estrutura de pagamento que permite o reembolso programado de um valor inferior aos encargos do empréstimo.
- As hipotecas com amortização negativa também são denominadas hipotecas com taxa ajustável de opção de pagamento ou Opção ARM.
- Além disso, nenhum empréstimo apoiado pelo governo pode ser reformulado e, portanto, CDs Jumbo, USDA, empréstimo VA, etc. não podem ser reformulados.
Diferença entre reformulação de hipoteca e refinanciamento
- Quando o mutuário faz uma quantia considerável de reembolso do empréstimo de quantia única e cumpre as condições predefinidas, esse reembolso pode ser denominado como reformulação da hipoteca, enquanto, por outro lado, o refinanciamento do empréstimo acontece quando o mutuário transforma o empréstimo existente em um novo empréstimo que diferentes termos do empréstimo sendo termos favoráveis para o mutuário. Portanto, há uma linha tênue que define a diferença entre reformulação e refinanciamento de hipotecas.
- Nos termos do primeiro, o mutuário faz pagamentos de quantia total antecipando-se ao cronograma de reembolso estabelecido, e o credor reescalonou o valor do saldo principal pendente sendo o valor menor em termos de pagamento de juros anual, número de anos de reembolso e reembolso anual de princípio, enquanto no último, a transferência do empréstimo ocorre quando o novo credor transferiu o empréstimo do antigo credor e o reembolso adicional deve ser feito ao novo credor apenas de acordo com os novos termos do o empréstimo.
Prós e contras da reformulação da hipoteca
Abaixo estão alguns dos prós e contras da reformulação de hipotecas.
Profissionais de reformulação de hipotecas
- Os juros globais pagos sobre os empréstimos são muito mais baixos em comparação com o montante de juros a pagar se a reformulação da hipoteca não for feita. Conseqüentemente, diminui o ônus do pagamento mensal
- A taxa média de juros a pagar pelo mutuário fica em linha com a taxa esperada de juros a pagar.
- A requalificação para um novo empréstimo torna-se uma tarefa tediosa e, portanto, o processo de reformulação da hipoteca remove os trabalhos administrativos de obtenção de um novo empréstimo.
Contras de reformulação de hipoteca
- O processo de reformulação da hipoteca não diminui o prazo de validade do empréstimo; portanto, ao contrário do refinanciamento, não reduz o período do empréstimo.
- Embora os pagamentos de juros sejam reduzidos devido à reformulação, a desvantagem é que isso faz com que mais dinheiro do seu dinheiro seja incluído na hipoteca e, portanto, há chances de crise de liquidez.
- A reformulação envolve encargos como taxas, encargos administrativos, etc. e, portanto, os encargos financeiros aumentam.
Conclusão
A discussão acima mostrou claramente que uma reformulação de hipoteca é diferente de refinanciamento devido aos motivos acima mencionados. Além disso, a reformulação da hipoteca forneceu uma maneira fácil para os mutuários a fim de reduzir a carga de juros ao longo de um período de tempo, mantendo o mesmo período de vencimento e para reduzir o reembolso do principal a cada mês, após fornecer um montante fixo do pagamento do principal adiantado para o credor.
