REITs industriais - definição, exemplos, como funciona?

Definição de REITs industriais

Industrial REITs é um fundo de investimento imobiliário que possui ou opera propriedades imobiliárias como manufatura, armazenamento, produção, distribuição ou qualquer outra área industrial e ganha através do arrendamento ou aluguel para empresas.

Como funciona?

REITs industriais compram espaços ou constroem espaços que podem ser alugados ou alugados para empresas para fins industriais, especificamente para fins industriais. Esses REITs formam um pool de fundos que ajuda seus negócios para fins de investimento. Os REITs coletam fundos por meio de contribuições de investidores de varejo ou empresas. Esses fundos são então usados ​​para comprar edifícios, centros industriais (em parte ou na totalidade), espaços industriais, fábricas, centros de produção, etc. ou administrar, usar ou alugar tais propriedades industriais para que possam ser posteriormente alugadas para coletar dinheiro.

Eles trabalham em um modelo de negócios que exige maiores dividendos a serem pagos aos investidores. Esses REITs estão isentos de imposto de renda federal, desde que dêem 90% de sua receita tributável em dividendos aos acionistas. Os investidores também têm incentivos para a valorização do capital devido ao aumento das taxas de propriedade imobiliária.

REITs industriais, como outros REITs, emitem ações para financiamento de capital junto com financiamento de dívida em nível corporativo. Assim, ao contrário de fundos tradicionais de investimento imobiliário, esses fundos também são negociados em mercados de câmbio públicos.

A perspectiva dos investidores

    • É importante observar que os REITs, inclusive os industriais, fazem investimentos de longo prazo em propriedades. Portanto, qualquer decisão ou plano de investir dinheiro nesses fundos deve incorporar a visão de longo prazo dos investimentos.
    • As decisões de investimento nesses REITs devem ser baseadas na avaliação das operações do negócio. O dividend yield é uma das melhores ferramentas de medição, e o mesmo pode ser calculado dividindo os dividendos pelo fluxo de caixa das operações. Uma proporção mais alta indica melhores retornos.
    • Sempre procure REITs que tiveram um bom desempenho historicamente. Um REIT com bom desempenho é a certeza de ter uma equipe forte que geralmente apresenta oportunidades de bom desempenho no futuro.
    • Antes de fazer investimentos, considere compreender a dinâmica do mercado, o ambiente macroeconômico em que os REITs operam e o perfil de risco-retorno do investimento.

Exemplos de REITs industriais

No mercado dos Estados Unidos, os REITs industriais respondem por aproximadamente 10% dos fundos negociados em bolsa de imóveis de base ampla. Alguns dos REITs populares no setor industrial são:

      • Liberty (LPT)
      • Prologis (PLD)
      • Americold (FRIO)
      • Parques Empresariais PS (PSB)
      • EastGroup (EGP)
      • STAG Industrial (STAG)
      • Industrial inovador (IIPR)

Alguns dos REITs industriais com maior pagamento de dividendos são:

      • Uniti Group, Inc.
      • Plymouth Industrial RIET, Inc.
      • Industrial Logistics Properties Trust

Esses REITs têm rendimentos de dividendos de mais de 7% cada.

REITs diferentes têm especificações diferentes para o gerenciamento de propriedades. Alguns REITs possuem / gerenciam instalações de produção, enquanto outros possuem / gerenciam armazéns ou centros de distribuição.

Vejamos alguns dos REITs industriais conhecidos rapidamente:

Prologis se enquadra na subcategoria de logística desses REITs. É um dos maiores e mais bem avaliados (com base na qualidade de crédito) REITs e administra depósitos e centros de distribuição. Tem uma capitalização de mercado de quase $ 50 bilhões e um rendimento de dividendos de 2,9%.

Outro player importante no espaço industrial é a Stag REIT industrial, que possui espaços de logística e manufatura. Opera principalmente nos Estados Unidos e é um player menor. Ele deu um rendimento de dividendos de 4,9%, enquanto detinha US $ 3,5 bilhões em capitalização de mercado.

Duke Realty Corporation , com sede nos Estados Unidos, é um REIT diferente que se concentra em centros de distribuição e consultórios médicos. Sua capitalização de mercado é de US $ 10,9 bilhões e o rendimento de dividendos em 2,8%.

Vantagens

      • A flexibilidade na gestão dos espaços industriais e na sua modificação de acordo com as necessidades específicas das empresas ou clientes é uma vantagem. Assim, a adaptabilidade se torna uma consideração importante em REIT industrial.
      • Em uma nota semelhante, eles têm que se concentrar menos em reparos e estética do edifício e propriedades. Outros REITs enfrentam esse problema devido ao valor estético da propriedade.
      • Os investimentos nesses REITs podem ser vantagens, pois tem havido uma escassez de espaços logísticos enquanto cada vez mais atividades de manufatura estão entrando em operação.

Desvantagens

      • Os fatores de crescimento dependem fortemente das condições econômicas. Na maioria das vezes, as condições macro em constante mudança causam volatilidade nesses REITs. Um desses fatores macroeconômicos é a taxa de juros.
      • Esses REITs têm natureza de arrendamento de curto prazo. Isso significa que eles alugam por um prazo mais curto em comparação com outras propriedades imobiliárias e, portanto, afeta as oportunidades de crescimento associadas aos REITs.
      • Eles são difíceis de configurar e, portanto, pavimentam o caminho para barreiras ao conceito de entrada. O grande investimento em REITs, particularmente industrial, faz com que muito poucos jogadores entrem ou mantenham a competição.
      • REITs industriais podem estar sujeitos aos riscos de excesso de oferta. Durante a prosperidade econômica, o progresso industrial é dado, e isso tende a afetar adversamente o perfil de oferta e demanda.

Conclusão

REITs industriais tiveram desempenho acima das expectativas na última década. Esse desempenho deve-se principalmente à onda de comércio eletrônico e à crescente demanda por espaços industriais amigáveis ​​à tecnologia. Gigantes do comércio eletrônico como Amazon, Walmart e Home Depot são os maiores investidores em espaços industriais.

Até o final do ano fiscal de 2019, os REITs viram fortes leasing spreads e impulsionaram o crescimento dos aluguéis de forma bastante impressionante. Os níveis de ocupação também aumentaram para um nível recorde, apesar do alto crescimento dos aluguéis. Os dois fatores mais importantes para esse crescimento do REIT têm sido o desempenho dos estoques industriais e o perfil de demanda-oferta dos espaços industriais.

Deve-se notar que esses REITs correm riscos relacionados ao financiamento, uma vez que dependem fortemente de dinheiro que foi emprestado de empresas ou investidores. O aumento das taxas de juros pode causar danos a esses REITs e deteriorar suas margens.

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