O que é a fórmula de taxa de capitalização?
A fórmula para Cap rate ou Capitalization rate é muito simples e é calculada dividindo-se a receita operacional líquida pelo valor de mercado atual do ativo e é expressa em termos de porcentagem. É utilizado pelos investidores para avaliar o investimento imobiliário com base no retorno do período de um ano. É basicamente usado para ajudar a decidir se uma propriedade é um bom negócio.
Matematicamente, a fórmula de taxa de limite é representada como,
Fórmula da taxa de capitalização = Receita operacional líquida / Valor de mercado atual do ativo
Explicação
O cálculo pode ser feito nas seguintes três etapas simples:
- Etapa 1: Em primeiro lugar, a receita de aluguel da propriedade imobiliária deve ser estimada corretamente. Com base nisso, é feito o cálculo da receita operacional líquida, que é basicamente a receita anual gerada pelo imóvel menos todas as despesas que são incorridas durante as operações, que incluem tarefas como administração do imóvel, pagamento de impostos, seguros, etc.
- Etapa 2: Em segundo lugar, o valor de mercado atual da propriedade deve ser avaliado adequadamente, de preferência por um profissional de avaliação de renome. O valor de mercado atual da propriedade é o seu valor no mercado.
- Passo 3: Finalmente, o cálculo do cap rate pode ser feito dividindo a receita operacional líquida pelo valor de mercado atual da propriedade para investimento.
Exemplos de fórmula de taxa de limite (com modelo do Excel)
Vamos ver alguns exemplos simples a um avançado para entendê-lo melhor.
Exemplo 1
Suponhamos que um investidor esteja planejando comprar um imóvel. Agora, o investidor pretende tomar a decisão com base no cap rate, que é uma métrica eficaz na avaliação de imóveis. O investidor encontra três imóveis com suas respectivas receitas anuais, despesas e valores de mercado, conforme mencionado abaixo:
Agora vamos fazer o cálculo do cap rate para as respectivas propriedades,
Propriedade A
Portanto, Cap Rate para a propriedade A = ($ 150.000 - $ 15.000) ÷ $ 1.500.000
= 9%
Propriedade B
Portanto, a taxa máxima para a propriedade B = ($ 200.000 - $ 40.000) * 100% ÷ $ 4.500.000
= 3,56%
Propriedade C
Portanto, a taxa máxima para a propriedade C = ($ 300.000 - $ 50.000) * 100% ÷ $ 2.500.000
= 10,00%
Portanto, o investidor deve comprar o imóvel C, uma vez que oferece o cap rate mais alto de 10%.
Exemplo # 2
Suponhamos que exista outro investidor que deseja comprar um imóvel e que o investidor tenha as informações abaixo mencionadas. O investidor só investirá na propriedade se o cap rate for de 10% ou superior.
Agora, com base nas informações acima, calculamos os seguintes valores, que serão usados posteriormente no cálculo do cap rate.
Receita Bruta Anual-
Despesa Anual
Receita operacional líquida
No modelo fornecido a seguir, usamos o cálculo da equação do cap rate.
Portanto, o cálculo será -
Agora, como o cap rate calculado é superior à taxa alvo (10%) do investidor, portanto, o investidor pode investir na propriedade imobiliária em questão. Com base na taxa calculada, também pode-se inferir que todo o investimento será recuperado em = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 anos
Calculadora de fórmula de taxa de capitalização
Você pode usar a seguinte calculadora.
| Receita operacional líquida | |
| Valor de mercado atual do ativo | |
| Fórmula da taxa de capitalização | |
| Fórmula da taxa de capitalização = |
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Relevância e Uso
- O principal uso de uma taxa de capitalização é distinguir entre diferentes oportunidades de investimento imobiliário. Suponhamos que um investimento imobiliário oferece cerca de 4% de retorno enquanto outro imóvel tem um limite de cerca de 8%. Então, é mais provável que o investidor se concentre na propriedade com maior retorno. Além disso, também pode mostrar a tendência do imóvel, o que indicará se há necessidade de reajuste com base na receita estimada de aluguel.
- Do ponto de vista de um investidor imobiliário, um limite é uma ferramenta essencial, pois permite ao investidor avaliar um imóvel com base em seu valor de mercado atual e sua receita operacional líquida. Ajuda a chegar ao retorno inicial de uma propriedade de investimento.
- Para um investidor, o aumento da taxa de capitalização de um imóvel pode ser indicativo de um aumento na receita de aluguel em relação ao preço do imóvel. Por outro lado, o investidor pode perceber a queda dessa taxa como um sinal de menor renda de aluguel em relação ao preço do imóvel. Como tal, pode ser um fator crítico para um investidor decidir se vale a pena comprar o imóvel ou não.
- Além disso, também pode ser um indicador de quanto tempo um imóvel levará para recuperar todo o investimento naquele imóvel. Suponhamos que um imóvel oferece um cap rate de cerca de 10% cap, o que significa que levará 10 anos (= 100% ÷ 10%) para o investidor recuperar todo o investimento.
