Significado de encerramento
A execução hipotecária é definida como medidas tomadas pelo credor quando o devedor deixa de pagar o empréstimo. Nesse caso, o credor assume o controle legal da propriedade hipotecada e vende o ativo (propriedade) para recuperar o valor do empréstimo.
Tipos de execução hipotecária
# 1 - Judicial
Esta é a execução hipotecária normal que ocorre quando um credor informa o devedor dos pagamentos perdidos e, para continuar, quando o devedor deixa de ser o inadimplente, o credor processa o devedor e isso é arquivado no cartório de registro do país. O caso é colocado em registro público e, após o julgamento, o imóvel é leiloado.
# 2 - Não Judicial
Aqui, o credor tem autoridade total para vender o imóvel quando o devedor entrar em default. Aqui também o caso será registrado no cartório do país e o mutuário terá tempo para compensar a inadimplência, caso o credor tenha o direito de ir imediatamente para o leilão ou venda do imóvel e aqui a diferença é não deve haver um julgamento extenso ou procedimentos judiciais.
Processo de Execução de Hipoteca
O processo varia de estado para estado, mas no geral, eles têm 5 características semelhantes -
# 1 - Inadimplência de pagamento pelo mutuário
Quando o mutuário perde pelo menos um pagamento do empréstimo, ele é colocado no critério padrão. O credor enviará uma notificação de falta de pagamento informando que não houve o pagamento e ainda oferecerá um período de carência de 15 dias para efetuar o pagamento. Após 15 dias, o devedor será cobrado pelo atraso no pagamento e outras penalidades a ele / ela. Se o mutuário perder dois a três pagamentos, ele receberá agora um aviso de demanda que é mais grave do que um aviso de pagamento perdido.
# 2 - Aviso de inadimplência (NOD)
Quando o mutuário deixa de pagar por três a seis meses, o credor enviará um aviso de inadimplência ao escritório do escrivão do país. Uma cópia disso também é enviada ao mutuário, que tem mais 90 dias para pagar a conta recente e restabelecer o empréstimo. Este período é chamado de período de reintegração.
# 3 - Aviso de venda de ativos
Se o devedor ainda não puder fazer o pagamento em 90 dias, o credor inicia o processo de execução hipotecária. O credor enviará novamente um aviso ao cartório do registro do país, junto com o mesmo, com uma cópia para o mutuário, e publicará um aviso legal no jornal também por três semanas consecutivas antes que a casa seja realmente leiloada. O mutuário ainda tem cinco dias antes do leilão para compensar os pagamentos perdidos.
# 4 - Leilão público
O credor irá estimar um lance de abertura para o imóvel antes de ser leiloado. O preço é estimado com base no saldo do empréstimo pendente e qualquer espécie de ônus ou tributos não pagos. A propriedade é vendida pelo lance mais alto. A escritura fiduciária é repassada ao novo dono do imóvel e o mutuário tem agora 3 dias para desocupar o imóvel.
# 5 - Propriedade imobiliária
Se a propriedade não for vendida no leilão, torna-se propriedade do banco ou propriedade imobiliária. Quando isso ocorre, o credor é o dono do imóvel e tentará fazer com que o imóvel seja vendido por meio de um corretor ou agente. Para tornar o negócio mais atraente, o credor pode remover parte dos carregadores de penhor e outros encargos, dando assim alguma forma de desconto ao interessado pela compra do imóvel considerado.
Leilão de execução hipotecária
Em um leilão, o credor geralmente define um lance antes do leilão com base no preço que é estimado levando em consideração o saldo do empréstimo pendente e qualquer tipo de gravame ou impostos que não sejam pagos. Esta notificação também é dada em jornais e sites locais para compradores interessados se apresentarem para o leilão.
No dia do leilão com base no lance pré-definido, os leiloeiros estão autorizados a licitar preços acima dele. O objetivo do leilão é obter o preço mais alto possível do imóvel. A pessoa com o lance mais alto ou o valor suficiente para o credor cobrir o empréstimo é considerada e a propriedade é entregue à pessoa.
O mutuário tem três dias para desocupar o imóvel e entregá-lo ao novo proprietário. Por outro lado, se o credor não obtiver bons lances no leilão, o credor assumirá o imóvel e tentará vendê-lo no futuro por meio de corretores ou agentes.
Como evitá-lo?
- Um passo mais importante para evitar o encerramento é evitar a perda de pagamento de empréstimos e tornar-se um inadimplemento.
- Deve-se tirar algum tempo do credor em casos de emergências terríveis antes de entrar no problema de uma ação legal. Isso é chamado de tolerância.
- Se alguém concordar que depois de uma inadimplência, a pessoa nunca mais repetirá o mesmo, o credor pode dar uma pausa ao tomador do empréstimo e renunciar à obrigação que é chamada de perdão da dívida.
- Quando o credor distribui o valor do pagamento perdido por um período mais longo, isso dá algum tipo de facilidade ao mutuário.
- Quando o credor concorda em alterar os termos do empréstimo ou estender o período de amortização, isso pode dar alguma flexibilidade ao mutuário.
Consequências da execução hipotecária
- É preciso abrir mão de sua própria casa e de qualquer tipo de patrimônio que foi apresentado.
- Isso traz estresse e ansiedade porque a pessoa fica sem casa sem saber para onde ir em seguida.
- Isso causa muitos danos à pontuação de crédito e obter um segundo empréstimo no futuro se torna muito difícil.
- Pode-se dever um saldo deficiente, mesmo após a venda da execução hipotecária.
- Pode-se perder oportunidades de aluguel ou assistência que podem estar disponíveis posteriormente.
- No processo de hipoteca da Fannie Mae, um deles perderá a capacidade de comprar outra casa por mais sete anos.
Impacto
- É no rating de crédito que é atingido drasticamente.
- As casas ficam disponíveis a uma taxa mais barata do que o preço real de mercado.
- Isso cria uma oportunidade para os novos compradores de casas comprarem casas a preços reduzidos.
- Mesmo após a execução da hipoteca, o mutuário pode ter que compensar o déficit do empréstimo.
- Problemas no emprego em certos campos onde a classificação de crédito do candidato é verificada.
Vantagens
- Quando o mercado imobiliário cai, muitos proprietários descobrirão que sua casa não vale a pena ser hipotecada. Nesses cenários, pode ser bom para os proprietários reduzir sua carga e começar do zero.
- É benéfico para novos compradores de casas que encontrarão propriedades a preços mais baratos.
- É também uma forma de economizar dinheiro. Quando o mutuário percebe que não há maneira de evitar a execução da hipoteca, pode parar de tentar e economizar o dinheiro que era usado para fazer pagamentos mensais e começar do zero quando o encerramento da hipoteca.
Desvantagens
- A classificação de crédito é a mais atingida e cai drasticamente.
- A pessoa perde a sua casa e em tempos de crise encontrar uma nova casa é muito difícil.
- Também afeta o emprego onde, em algum tipo de histórico de crédito de trabalho dos indivíduos, é verificado.
- Obter um novo empréstimo ou hipoteca torna-se muito difícil.
- Quando ocorre a execução hipotecária aumenta a carga tributária do mutuário torna-se aos olhos do IRS a dívida perdoada é considerada uma receita.
