O que é Cash on Cash Return (COCR)?
Retorno de dinheiro em dinheiro é um tipo de métrica usada para medir o retorno total ganho em propriedade de investimento real, o retorno é a renda total em dinheiro ganha na propriedade de investimento para colocar em palavras simples, retorno de dinheiro em dinheiro é ganho pelo investidor é feita através do investimento na propriedade do que através da hipoteca e é calculada como a razão entre o valor total da receita de aluguel gerada pela propriedade e o investimento total de dinheiro inicialmente feito na propriedade.
Fórmula
Essa fórmula deve ser notada que a taxa de dividendo de capital mede apenas o retorno sobre o caixa real investido, ou seja, o patrimônio envolvido no investimento. Assim, a medida não contempla a dívida envolvida na compra do imóvel, instrumento de financiamento comum no mercado imobiliário.
Como calcular o retorno em dinheiro sobre o dinheiro (com exemplo)
Vamos considerar o exemplo usando a fórmula COCR acima:
Investimento sem empréstimo
Um investidor compra uma propriedade por $ 2.000.000 e recebe um aluguel mensal de $ 8.000. Ele tem que pagar despesas de manutenção da propriedade de $ 2.000.
- Agora, a renda mensal da propriedade = 8.000 - 2.000 = $ 6.000
- Renda anual = 12 X 6.000 = $ 72.000
- Assim, Fórmula COCR = Fluxo de caixa anual antes de impostos / Caixa total investido = 72000/2000000 = 3,6%
Investimento no imóvel com empréstimo
Um investidor adquire um imóvel alugado de $ 2.000.000 com um pagamento inicial de $ 500.000. Ele recebe aluguel mensal de $ 8.000 e paga manutenção e juros de $ 4.000 por mês.
- Agora, a renda mensal após as despesas do investidor = 8.000 - 4.000 = $ 4.000
- Renda anual = 12 X 4.000 = $ 48.000
- Assim, Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
Nos exemplos acima, o empréstimo aumentou esse índice. Empréstimos ou alavancagem aumentam o risco para o investidor. Quaisquer danos, custos extras, perdas por redução ao valor recuperável, perda de capital devem ser suportados pelo próprio investidor e os bancos precisam pagar em dia.
No entanto, nem sempre é o caso; esta proporção depende de muitos outros fatores, como o preço, o valor do empréstimo, aluguel mensal, pagamentos de empréstimos mensais, etc.
Diferenças de retorno sobre dinheiro e retorno sobre investimento (ROI)
Diferenças entre COCR e Retorno sobre o Investimento (ROI):
O retorno do investimento envolve o retorno total do investimento. Também consideraria ganhos de capital sobre o investimento. Considerando que isso representa apenas as entradas de caixa anuais. Desde o COCR em investimentos imobiliários, os ativos são mantidos por um prazo muito longo, geralmente 10-20 anos, os ganhos de capital são difíceis de estimar. Além disso, os ganhos de capital sobre a propriedade, dependendo da localização da propriedade, cenário geopolítico, condições econômicas e outros fatores.
Assim, para medir e comparar o investimento em investimento imobiliário, o COCR é uma medida melhor.
Vantagens
- A proporção é fácil de calcular COCR. O índice é um método fácil e rápido de comparar os retornos de várias oportunidades de investimento. O índice fornece ao investidor a oportunidade não apenas de comparar os retornos dentro do retorno dinheiro sobre o dinheiro na classe de ativos imobiliários, mas também entre as classes de ativos.
Desvantagens
- O cálculo do COCR é baseado no fluxo de caixa antes dos impostos para o caixa total investido. Como o numerador do índice está antes do fluxo de caixa de impostos, ele não considera a faixa de impostos do indivíduo e as saídas de impostos. A oportunidade de investimento pode ser influenciada pelos benefícios fiscais e pela despesa fiscal de um indivíduo, que não são capturados na relação de retorno
- O retorno do dinheiro sobre o dinheiro não leva em consideração o retorno do capital. Um retorno sobre o capital pode indicar um retorno mais alto, pois o retorno sobre o capital não é uma renda.
- Outros riscos de possuir a propriedade são capturados na proporção. O investidor deve fazer due diligence, juntamente com o cálculo da relação de retorno, antes de investir no imóvel.
- O índice é baseado em juros simples para calcular o retorno de caixa e não no cálculo de juros compostos. Uma oportunidade de investimento com uma taxa de juros composta ainda pequena pode ser uma oportunidade superior do que um investimento com alto retorno de caixa sobre dinheiro.
- A proporção não leva em conta o valor do dinheiro no tempo. Conseqüentemente, ele se torna efetivo apenas para o primeiro ano de investimento se um índice absoluto for medido e a taxa de dividendos de capital no único investimento for medida.
O que é um Good Cash on Cash Return Ratio?
O número absoluto de um bom COCR varia. Enquanto os especialistas afirmam que um retorno de 8% é uma boa proporção, alguns especialistas procuram um intervalo entre 8-12%. Alguns investidores podem não investir se não tiverem garantia de 15% ou 20% do COCR.
Conclusão
A taxa de dividendo de capital fornece a razão de entrada de caixa antes dos impostos pelo valor do capital inicialmente investido. Não inclui os empréstimos contraídos junto às instituições financeiras no cálculo do rácio de retorno dinheiro sobre dinheiro.
Embora seja uma métrica simples, ela não diz tudo sobre o imóvel alugado e não deve ser tomada como a única medida para a tomada de decisão de investimento. O COCR em investimentos imobiliários exige um nível de análise profundo e sofisticado, que inclui análises qualitativas como a localização do imóvel, as perspectivas futuras da área, a estética comercial do local, entre outros fatores.
Um bom índice de COCR não considera os benefícios fiscais, fontes alternativas de financiamento, possível estrutura de financiamento. No entanto, um bom índice de COCR continua sendo a métrica mais básica e importante para indicar uma melhor oportunidade de investimento.
