O que é múltiplo de capital no mercado imobiliário?
Equity Multiple é o processo pelo qual o retorno total sobre o investimento de capital de um imóvel é medido. Portanto, se esse múltiplo em um determinado investimento for 2 vezes em 5 anos, isso significa que o patrimônio líquido que a pessoa investiu dobrará de tamanho em 5 anos.
Explicação
- Ajuda a avaliar o ROI obtido com seu próprio dinheiro. Se você assumiu uma dívida e isso ajudou a aumentar o retorno, esse múltiplo aumentará. Cada setor tem um tipo específico de mecanismo de medição que os ajuda a retratar o retorno real do investimento nesse setor. O mecanismo de medição de retorno mais comum no caso do setor imobiliário é o múltiplo de patrimônio.
- O patrimônio líquido significa o dinheiro investido de um bolso, ou em outros termos, o dinheiro real do investidor que foi investido. Múltiplos meios dobras. Mostra o quanto aumentou o seu dinheiro que você investiu em imóveis. Se o retorno do investimento for de 200% e você tiver apenas $ 200 milhões, mas tiver emprestado $ 400 milhões a mais, o retorno total será 200% de (400 + 200) = $ 1200 milhões. Portanto, está chegando a ser 1200/200 = 6 vezes. Anteriormente, o múltiplo sem dívida era 400/200 = 2 vezes. Portanto, a alavancagem aumenta esse múltiplo.
Fórmula Múltipla de Capital
Múltiplo de patrimônio = valor presente do investimento / quantidade de dinheiro investido- Valor presente do investimento = Este é o valor da propriedade nos termos atuais
- Quantia de dinheiro investida = quanto dinheiro é investido do bolso do investidor
Como calcular?
Etapa 1: Para calcular o múltiplo do patrimônio, precisamos saber o dinheiro investido pelo investidor. É o investimento inicial.
Passo 2: O próximo passo é a projeção ou valor real do imóvel após um determinado período.
Este passo é muito importante. No caso dos negociantes de imóveis, eles tentarão retratar essa figura GRANDE, pois querem vender o imóvel.
Passo 3: Dividindo o valor real de um imóvel pelo valor investido.
Exemplos
Exemplo 1
David comprou uma propriedade com US $ 5 milhões há 10 anos. O valor presente da propriedade é de $ 10 milhões. Calcule o múltiplo de patrimônio líquido da propriedade.
Solução:
Fórmula do patrimônio múltiplo = valor presente da propriedade / valor investido.
Portanto, David obteve um retorno equivalente a 2 vezes o seu investimento em 2 anos.
Exemplo # 2
Maxwell comprou uma propriedade por $ 8 milhões há 5 anos e está ganhando uma renda de $ 200.000 a cada ano com a propriedade. O valor atual da propriedade é de $ 25 milhões. Calcule seu múltiplo de patrimônio líquido.
Solução:
Múltiplo de patrimônio = (valor presente da propriedade + renda da propriedade) / valor investido
Portanto, Maxwell obteve um lucro igual a 3,25 vezes seu investimento.
Como funciona no mercado imobiliário?
É usado no mercado imobiliário para mostrar o retorno do investimento. Os corretores de imóveis mostram o múltiplo projetado aos compradores para a venda dos imóveis. Os investidores acham fácil entender, pois o retorno é apresentado em vários cálculos. Assim, um investidor vê que, se investir dinheiro em imóveis, em quantas vezes o dinheiro aumentará. Portanto, esse método é bastante popular no mundo imobiliário.
Múltiplo de patrimônio vs. IRR
- IRR é a taxa interna de retorno. Significa qual é a taxa de desconto necessária para tornar o valor futuro de um investimento igual ao valor presente do investimento agora. É o fator de desconto, portanto, se a TIR for maior do que a taxa de juros que está vigente no mercado. Então, é lógico colocar o dinheiro no investimento e não investi-lo em títulos do mercado.
- Não compara o retorno com o retorno do mercado. Mostra quantas vezes seu investimento aumentou. Portanto, esse retorno é mais específico do investidor. Ele mudará de investidor para investidor se um investidor tiver investido um valor mais alto em uma propriedade semelhante do que outro investidor. Então, o múltiplo do patrimônio líquido do investidor que gastou mais será menor.
Vantagens
- São fáceis de calcular. Não há cálculo difícil envolvido no cálculo.
- Mostra o quanto o investimento aumentará. Ao contrário de outros cálculos de retorno, onde os investidores terão que calcular o valor futuro adicionando os retornos ano após ano.
- Inclui o valor futuro, o rendimento do investimento e também os juros pagos sobre o capital. Portanto, isso retrata a verdadeira imagem considerando todos os fatores.
Desvantagens
- Não considera o fator tempo. Se o múltiplo gerar um resultado 2, ele não especifica se o múltiplo 2 foi alcançado em 1 ano, 2 anos ou 5 anos.
- Não compara a taxa de juros que prevalece no mercado. É mais específico do investidor. Se o investimento inicial mudar, o múltiplo do patrimônio líquido também mudará.
Conclusão
É um método comum pelo qual o retorno total de um investimento é calculado. Os negociantes de imóveis costumam retratar esse múltiplo para vender propriedades. Os investidores devem considerar o fator tempo antes de considerar o múltiplo. Se houver dois investimentos com patrimônio líquido múltiplo 2, você deverá ver o prazo. Se o primeiro investimento tem prazo de 5 anos e o segundo com prazo de 10 anos, então obviamente você deve considerar o primeiro investimento.
