O que é risco de pré-pagamento?
Risco de Pré-pagamento refere-se ao risco de perda de todos os pagamentos de juros devidos em um empréstimo hipotecário ou título de renda fixa devido ao reembolso antecipado do principal pelo Mutuário. O risco de pré-pagamento resulta na perda do potencial pagamento de juros e as obrigações de empréstimo são canceladas pelo Mutuário prematuramente. Este risco é mais relevante em empréstimos hipotecários, que normalmente são obtidos por períodos mais longos de 15-30 anos, e da perspectiva do mutuário, faz sentido reembolsar antecipadamente para evitar grandes pagamentos de juros devido ao longo período de tais empréstimos.
Do ponto de vista do Credor, este risco apresenta um desafio relevante, pois resulta em problemas de aplicação de fundos em excesso sempre que ocorre o reembolso e também na perda de pagamentos de juros pré-fixados, que podem não ser possíveis de fazer à mesma taxa em caso de reembolso antecipado. Em resumo, Pré-pagamento, Risco é o risco de que os mutuários paguem antecipadamente à medida que as taxas de juros diminuem.
Como o risco de pré-pagamento afeta os investimentos?
Um exemplo simples para elucidar este ponto é compartilhado abaixo:
O Banco XYZ estendeu um Empréstimo para Habitação para Allen por $ 100.000 @ LIBOR + 2% por 20 anos. Após 2 anos, as taxas caíram, resultando no mesmo empréstimo disponível para Allen no Banco ABC @LIBOR + 1%. Para economizar o pagamento de juros devido à redução na taxa de juros, Allen fecha sua conta de empréstimo fazendo um pré-pagamento para o banco XYZ, que se cristalizou em um risco de pré-pagamento para o banco XYZ.
O risco de pré-pagamento é amplamente impactado pelas mudanças na taxa de juros e pode ser classificado principalmente em dois componentes:
- A diminuição nas taxas de juros, resultando em risco de contração, onde os títulos garantidos por hipotecas terão vencimento mais curto do que o vencimento original devido ao encerramento antecipado dos meus mutuários, resultando na conta de declínio nas taxas de juros.
- Aumento na taxa de juros, resultando em risco de extensão, onde os pré-pagamentos serão mais baixos do que o esperado conforme o aumento da taxa de juros e os mutuários continuarem a ficar em vez de fazer um pagamento antecipado, o que levará a um vencimento mais longo do que o original (suposições relacionadas ao pré-pagamento serão maiores do que o real pré-pagamentos) por conta do aumento das taxas de juros.
Exemplo prático de risco de pré-pagamento
Vamos dar um exemplo prático e entender o conceito para obter mais clareza.
A Avendus criou um pool de hipotecas composto por empréstimos imobiliários com classificação AAA no valor de 1 milhão de dólares. O retorno médio desse conjunto de ativos é de 12% ao ano e é composto por 100 hipotecas. O prazo médio de vencimento da carteira de hipotecas é de 10 anos e espera-se que os investidores recebam de volta seu principal no final do período de vencimento de 10 anos.
No final de 3 anos, 40 hipotecas (constituindo 0,4 milhões de dólares) do conjunto de 100 hipotecas pagaram antecipadamente sua exposição principal pendente, uma vez que as taxas de juros caíram para 8%. Como resultado, o produto de 0,4 milhão de dólares, que foi reembolsado, foi reinvestido à taxa de juros de 8% em vez dos 12% originais devido a uma queda nas taxas de juros.
Assim, devido ao Pagamento Antecipado de Receitas durante o ciclo da carteira de hipotecas, o retorno da carteira de hipotecas da Avendus reduziu de 2,20 milhões de dólares para 2,09 milhões de dólares.
- Tamanho do pool de ativos (em milhões de $): 1
- Nº de hipotecas: 100
- Maturidade: 10 anos
- Retorno médio: 12%
Cronograma de Pagamento Esperado
Do 4º ano em diante
Cronograma de pagamento revisado devido ao pré-pagamento no ano 3
Vantagens
- Risco de qualquer natureza nunca é vantajoso para o negócio que o está assumindo; O risco de pré-pagamento cria incerteza nos pagamentos de juros futuros, visto que o medo de pré-pagamento e reinvestimento dos rendimentos do principal a taxas mais baixas é uma tarefa assustadora e desafiadora.
- No entanto, a única vantagem que vem com esse risco é que normalmente Instrumentos fixos com risco de pré-pagamento embutido são precificados, levando em consideração as taxas de pré-pagamento históricas, e quando as taxas de pré-pagamento reais acabam sendo menores do que as históricas, isso resulta em melhores retornos para o Investidor segurando o mesmo.
Desvantagens
- Isso torna os pagamentos de juros futuros incertos e, como tal, os instrumentos subjacentes criados a partir de um pool de hipotecas, como um título hipotecário, sofre do risco de reembolso antes do vencimento e reinvestimento a uma taxa de juros mais baixa do que o que foi predeterminado no início de tal MBS (em um caso em que as taxas de juros caem e o pré-pagamento aumenta à medida que mais mutuários refinanciam a taxas de juros mais baixas), o que levou ao risco de reinvestimento
- É difícil avaliar e determinar os fluxos de caixa e vencimento de instrumentos que são lastreados por MBS devido ao risco de pré-pagamento.
Pontos importantes
Um ponto importante a ser destacado em Risco de Antecipação é que ele não é apenas afetado pelas variações da taxa de juros, mas também pela trajetória dos juros para chegar lá. Por exemplo, suponha que um pool de hipotecas foi formado quando as taxas de juros estavam em torno de 7%. Agora, suponha que as taxas de juros caiam para 4%, o que fará com que muitos proprietários paguem antecipadamente suas obrigações de empréstimo, tomando empréstimos a taxas mais baixas. Depois disso, as taxas de juros aumentaram novamente para 7% e caíram novamente para 4%.
No entanto, no segundo caso de queda nas taxas para 4%, haverá pagamentos antecipados mais baixos, e isso torna a previsão e modelagem do risco de pré-pagamento uma tarefa desafiadora, pois não depende apenas da taxa de juros, mas também do caminho.
Conclusão
O risco de pré-pagamento veio para ficar e os bancos e instituições financeiras do setor de empréstimos estão acostumados a isso. O preço da hipoteca é feito levando em consideração as taxas de pré-pagamento históricas e os movimentos esperados das taxas de juros no futuro. A opção de pré-pagamento atua como uma opção de compra para os mutuários e deve ser devidamente precificada pela instituição de crédito para garantir que esse risco seja capturado e precificado adequadamente nas ofertas de produtos. Algumas das medidas populares usadas por instituições financeiras para mitigar o risco de pré-pagamento incluem, mas não estão limitadas a, como penalidade de pré-pagamento, taxas de encerramento e período mínimo de resfriamento, etc.
