O que são obrigações hipotecárias garantidas?
A obrigação hipotecária colateralizada (CMO) é um tipo de investimento apoiado por hipotecas em que uma série de hipotecas são agrupadas e vendidas como títulos de investimento. A entrada de caixa ocorre quando os mutuários reembolsam seus empréstimos, que são então pagos aos investidores CMO.
Como funcionam os CMOs?
A obrigação hipotecária colateralizada é dividida em várias categorias de risco conhecidas como tranches. Essas classes múltiplas são destinadas a investidores com diferentes apetites de risco e expectativas de retorno. Eles têm diferentes datas de vencimento e são classificados de acordo com a prioridade de pagamentos, ou seja, algumas tranches são liquidadas antes de outras. Como resultado, cada tranche se comporta como um título separado com diferentes principais e cupons pendentes.
A tranche de maior risco será a primeira a arcar com o peso das perdas decorrentes da inadimplência e, por sua vez, será recompensada pela maior taxa de cupom entre todas. No caso de pré-pagamentos, a classe de menor risco recebe primeiro sua parcela e terá as menores taxas de retorno. Estruturar o CMOS desta forma não elimina nem diminui o risco. Em vez disso, o risco é distribuído entre os investidores de acordo com seus perfis de risco.
Tipos de parcelamento em CMO
# 1 - Tranching de crédito
É a forma mais prevalente de ramificação, visando a proteção ao crédito. A estrutura consiste em tranches sênior e júnior. As tranches júnior absorvem quaisquer perdas resultantes da inadimplência dos tomadores antes que possam ser repassadas às tranches sênior. Qualquer fluxo de caixa disponível é primeiro disponibilizado para as tranches seniores. Esse tipo de estrutura também é conhecido como "estrutura em cascata". Geralmente, um gatilho de limite também é definido onde, após um certo nível de inadimplência, as perdas também começam a ser transferidas para as tranches sênior.
# 2 - Colateralização excessiva
Isso se refere a uma situação de reforço de crédito em que o valor do principal dos CMOs emitidos é muito menor do que o valor total das hipotecas subjacentes. Isso torna os CMOS mais colateralizados, onde não experimentam perdas até que o valor das hipotecas caia abaixo do principal dos CMOs, levando à falta de colateralização. Essa condição é comum no caso de empréstimos subprime.
# 3 - Excesso de propagação
O termo spread excedente refere-se à diferença entre a taxa de cupom dos CMOs emitidos e a taxa de juros média ponderada de todas as hipotecas do pool. A manutenção do spread excedente fornece uma proteção para quaisquer perdas que possam ocorrer no futuro. Essa margem é armazenada em uma conta spread e é utilizada para manter os pagamentos pontuais em caso de inadimplência e não pagamento.
# 4 - Tranquia de pré-pagamento
O parcelamento de pré-pagamento é um modo de fornecer um nível de proteção contra o risco de pré-pagamento. O pré-pagamento de hipotecas na carteira encurta o tempo de vida dos CMOs, pois o principal é pago antes do vencimento e quaisquer pagamentos de juros futuros desaparecem. A trancagem de pré-pagamento realoca o risco de pré-pagamento em várias tranches. Isso pode ser abordado de várias maneiras:
- Time Tranching - Todos os pagamentos principais disponíveis de uma vez são usados para pagar a primeira parcela. Todos os próximos pagamentos antecipados vão para a próxima tranche na sequência. Dessa forma, diferentes tranches vencem em momentos diferentes.
- Parallel Tranching - ocorre quando as taxas de cupom de todas as tranches eventualmente se igualam às taxas de juros das hipotecas do pool. As tranches podem ter taxas fixas ou flutuantes, mas tudo se resume às taxas de hipoteca.
- Z Bonds / Accrual Bonds - Refere-se a um CMO que tem uma tranche “Z”. Essa tranche costuma ser a última e não recebe nenhum pagamento de juros no início. Todos os juros acumulados para esta tranche vão para pagar o principal das outras tranches. Após o pagamento das outras parcelas, essa parcela começa a receber os pagamentos devidos.
- Schedule Bonds e Companion Bonds - os Schedule Bonds recebem pré-pagamentos de acordo com um cronograma pré-definido, e o excesso é absorvido pelos títulos de suporte, também conhecidos como companion bonds.
# 5 - Tranching de cupom
Esse tipo de franquia é abordado por meio da realocação dos cupons das hipotecas e é feito principalmente depois que a franquia de pré-pagamento é alcançada. O parcelamento de cupons produz dois tipos principais de tranches:
- Tranche somente de juros (IO) - Esta tranche recebe apenas os juros calculados sobre um principal nocional. Nenhum pagamento principal é feito. Portanto, não corre qualquer risco de pré-pagamento.
- Tranche apenas do principal (PO) - Essa tranche é definida apenas para receber o pagamento do principal e nenhum juro e, portanto, torna-se mais vulnerável a pagamentos antecipados.
Vantagens
- O tranching permite que os investidores obtenham lucros mais adequados aos seus perfis de risco e expectativas de retorno do investimento.
- Os CMOs beneficiam as instituições financeiras ao permitir que elas emitam títulos estruturados de forma que não precisem se preocupar em fazer pagamentos a todos os investidores de uma vez. Alguns recebem pagamentos antes dos outros e aqueles que não se inscreveram.
- Os investidores têm acesso a um conjunto variado de empréstimos hipotecários sob o mesmo teto.
Desvantagens
- Risco de pré- pagamento - os pré- pagamentos encurtam a vida útil de um CMO e quaisquer pagamentos futuros deixam de existir.
- Risco de taxa de juros - os pré- pagamentos são mais comuns quando as taxas de juros de mercado caem, pois os proprietários procuram opções de refinanciamento para reduzir seus custos de empréstimos.
- Risco de mercado - a condição econômica geral também afeta o funcionamento de uma OCM.
- Risco de liquidez- Os empréstimos hipotecários não são líquidos. Se um investidor busca sair de uma posição, não é muito fácil.
Limitações
O desempenho de um OCM depende em grande medida da qualidade dos empréstimos subjacentes. Se as hipotecas subjacentes forem subprime, a probabilidade de inadimplência é muito maior.
Conclusão
Os CMOS são estruturas financeiras complexas regidas pelos diferentes termos associados às hipotecas do pool. Como tal, não é muito fácil avaliar os riscos e retornos associados. Às vezes, os investidores ficam tão cegos pela receita que supostamente virão que se esquecem de avaliar a qualidade do subjacente.
A crise das hipotecas subprime foi resultado dessa ignorância. Isso levou a um maior monitoramento por parte dos órgãos reguladores. Os CMOs são boas opções de investimento, mas como tudo o mais, eles precisam ser avaliados quanto a quaisquer riscos e perdas possíveis antes de serem tomadas decisões de investimento.
