O que é a relação entre o empréstimo e o valor?
Rácio entre o empréstimo e o valor é um rácio do montante do empréstimo em relação ao valor total de um determinado ativo e é mais comumente usado por bancos ou credores para determinar o montante do empréstimo já concedido sobre um ativo específico ou a margem que deve ser mantida antes de emitir dinheiro para salvaguardar a flexibilidade no valor.
Vamos dar um exemplo simples. Digamos que você queira comprar uma casa. E você quer ter a ajuda de um banco para tomar uma certa quantia de empréstimo. Por quê? Porque atualmente você não tem muito dinheiro disponível para comprar a casa sozinho. Então você vai ao banco, entende o LTV deles e decide comprar uma casa.
Se adicionarmos alguns números, seria fácil para nós entendermos. Suponha que você queira comprar uma casa no valor de US $ 200.000 (o valor de avaliação da casa no mercado). O banco disse que só pode dar 80% do valor. E o resto você precisa dar do seu bolso.
Portanto, 80% é a relação entre o empréstimo e o valor. Nesse caso, um banco está pagando a você um empréstimo sobre a hipoteca de US $ 160.000 e você precisa pagar US $ 40.000 do seu próprio bolso para comprar a casa.
Fórmula
Fórmula da relação entre o empréstimo e o valor = Montante da hipoteca / Valor estimado da propriedade
É uma das ferramentas de avaliação de risco mais importantes em instituições financeiras. E antes de emprestar o dinheiro aos devedores, os credores examinam antes de aprovar a hipoteca.
Normalmente, o valor de avaliação do imóvel é o preço de venda. Mesmo assim, os credores ou bancos enviarão sua equipe de avaliação para avaliar o imóvel. E então eles decidiriam emprestar o valor (valor da hipoteca).
Nos EUA, a maioria dos casos relatou Razão de Empréstimo para Valor (LTV) inferior a 80%. Mas o LTV pode ser mais do que isso e, nesse caso, as taxas de juros podem subir.
Uma coisa que precisamos entender no LTV é o seguinte - quanto mais alto for o índice, maior será o risco. Portanto, se o credor lhe der um LTV mais alto; isso significa que tem mais risco inerente a ele. E é por isso que a taxa de juros também seria mais alta.
E o mutuário também sofre muito com um LTV alto, mesmo que pareça que o mutuário está recebendo o benefício. Quando o LTV é mais alto, o custo do empréstimo aumenta e como o risco do empréstimo é muito maior (porque o credor está pagando mais), a taxa de juros é muito maior. Por exemplo, se um mutuário toma dinheiro emprestado de um banco com uma relação entre empréstimo e valor de 95% pagaria pelo menos uma taxa de juros 1% mais alta do que um mutuário que fez um empréstimo com um LTV de 75%.
Além disso, verifique a taxa de DSCR
Interpretação
Agora você pode se perguntar por que o LTV é importante e como devemos considerá-lo em termos de concessão de empréstimos e empréstimos.
Veja como o LTV afeta os empréstimos -
- O LTV desempenha um papel significativo na garantia de uma hipoteca ou empréstimo de hipoteca ou linha de crédito.
- Também afeta o mutuário de forma drástica. O mutuário pode parecer desfrutar inicialmente à medida que sua porcentagem de pagamento diminui. Mas, se considerarmos o efeito de longo prazo, é um LTV enorme e mais alto que força o mutuário a pagar muito mais ao credor ao longo de um período de tempo.
- Agora, digamos que, como um mutuário, você aceite um Loan to Ratio mais alto. O que vai acontecer então? Se a proporção da primeira hipoteca for superior a 80%, os credores precisam do seguro hipotecário privado (PMI). Nesse caso, os devedores têm uma opção. Em primeiro lugar, eles podem falar com os credores e estabelecer uma relação entre o valor do empréstimo e o valor de 80% e, se isso não se tornar suficiente, os mutuários podem recorrer a um financiamento secundário para o montante restante necessário.
- Agora você precisa pensar o que lhe traria mais benefícios? Se você buscar a primeira hipoteca e alcançar um índice de empréstimo / valor de 78%, o seguro hipotecário privado (PMI) seria completamente eliminado. Mas, nesse caso, a segunda garantia, cujos juros são muito maiores do que a primeira hipoteca, deve ser paga.
- Isso nos leva a outro conceito que é a extensão do índice empréstimo-valor (LTV) e que é o índice empréstimo-valor combinado (CLTV). A CLTV ajuda os mutuários a manter o LTV baixo e, portanto, eles não precisam pagar o PMI.
Exemplo LTV
Exemplo 1
Vamos dar uma olhada nas informações abaixo -
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Montante da hipoteca | 300.000 | 250.000 |
| Valor avaliado da propriedade | 400.000 | 350.000 |
Agora, seguindo a fórmula simples, calcularemos a relação entre o empréstimo e o valor (LTV).
LTV = Montante da hipoteca / Valor avaliado da propriedade
Para o Banco A, o LTV seria = (300.000 / 400.000) = 75%.
Para o Banco B, o LTV seria = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Então, qual seria a conclusão após o cálculo do LTV de ambos os bancos? Aqui está a conclusão -
Primeiro, o Banco B tem um LTV mais baixo. Isso significa que o risco inerente ao valor do empréstimo seria menor e, portanto, a taxa de juros também seria menor. Isso ajudará o mutuário. Mas, no caso do Banco A, o LTV é um pouco mais alto. Mas como não chega a mais de 80%, o tomador não precisa fazer seguro privado de hipoteca.
Agora, vamos ver mais alguns exemplos com variáveis diferentes.
Exemplo # 2
Vamos dar uma olhada nas informações abaixo -
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 400.000 | 350.000 |
| Pagamento inicial | 80.000 | 70.000 |
| Valor avaliado da propriedade | 400.000 | 350.000 |
Neste exemplo, não recebemos o valor da hipoteca; em vez disso, temos as informações para o pagamento inicial. Então, como calcularíamos o valor da hipoteca?
Veja como - precisamos deduzir o pagamento inicial do preço de compra.
Vamos calcular -
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 400.000 | 350.000 |
| (-) Pagamento inicial | (80.000) | (70.000) |
| Montante da hipoteca | 320.000 | 280.000 |
Agora, podemos calcular a relação entre o empréstimo e o valor (LTV).
Para o Banco A, o LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.
Para o Banco B, o LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.
Nesse caso, o índice para ambos os bancos é de 80%. Agora o banco precisa decidir se o PMI é necessário para isso ou não. Na maioria dos casos, o PMI não exigirá até 80% do LTV.
Exemplo # 3
Agora, vamos ver algumas coisas adicionais para que possamos entender o valor da relação entre o valor e o empréstimo.
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 400.000 | 350.000 |
| Pagamento inicial | 80.000 | 70.000 |
| Valor avaliado da propriedade | 400.000 | 350.000 |
Agora, temos aqui o preço de compra e o valor de avaliação de um imóvel. Nesse caso, o que levaríamos em consideração ao calcular a relação entre o empréstimo e o valor?
Aqui está o acordo. Precisamos levar em consideração aquele que for menor do que o preço de compra ou o valor de avaliação de um imóvel.
Vamos calcular.
Primeiro, calcularemos o valor do empréstimo (valor da hipoteca).
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 400.000 | 350.000 |
| (-) Pagamento inicial | (80.000) | (70.000) |
| Montante da hipoteca | 320.000 | 280.000 |
Agora, veríamos o LTV.
Vamos escrever a fórmula para deixar uma coisa clara.
Fórmula LTV = Montante da hipoteca / Menor do preço de compra ou valor de avaliação de um imóvel.
Nesse caso, tanto o preço de compra quanto o valor de avaliação de um imóvel são iguais. Portanto, teríamos o mesmo valor.
Para o Banco A, o LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.
Para o Banco B, o LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.
Exemplo # 4
Agora, vamos fazer outro exemplo com os diferentes valores de avaliação do imóvel e preço de compra.
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 360.000 | 330.000 |
| Pagamento inicial | 80.000 | 70.000 |
| Valor avaliado da propriedade | 400.000 | 350.000 |
Este é um exemplo diferente porque você pode notar uma diferença entre o valor de avaliação de um imóvel e o preço de compra.
Primeiro, vamos calcular o valor da hipoteca.
| Em US $ | Banco A | Banco B |
| Preço de compra | 360.000 | 330.000 |
| (-) Pagamento inicial | (80.000) | (70.000) |
| Montante da hipoteca | 280.000 | 260.000 |
Para obter o valor da hipoteca, sempre deduziremos o valor da entrada do preço de compra, não o valor de avaliação de um imóvel.
Agora, como o preço de compra é menor do que o valor avaliado de uma propriedade, levaríamos o preço de compra em consideração ao calcular a relação entre o valor do empréstimo e o valor.
Vamos dar uma olhada -
Para o Banco A, o LTV seria = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
Para o Banco B, o LTV seria = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
Nesse caso, podemos ver que o LTV do Banco B é um pouco maior do que o Banco A.
Exemplo # 5 (LTV combinado)
Agora, há casos em que uma pessoa toma dois empréstimos para reduzir o LTV e para que precise incorrer em custos menores. Nesse caso, precisamos calcular o LTV combinado.
Vejamos um exemplo.
| Em US $ | Banco A |
| Empréstimo 1 | 200.000 |
| Empréstimo 2 | 50.000 |
| Valor avaliado da propriedade | 400.000 |
O LTV combinado tem uma fórmula simples. Aqui está -
CLTV = Empréstimo 1 + Empréstimo 2 / Valor Total da Propriedade
Vamos calcular o LTV combinado para o Banco A agora -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Agora, esse LTV é muito menor. Normalmente, se o mutuário tem uma boa pontuação de crédito, o banco permite um LTV de mais de 80%. E se o tomador do empréstimo não tiver uma boa pontuação de crédito, geralmente os credores não ultrapassam 80%.
Exemplo de relação entre empréstimo e valor de empréstimos para carros usados e carros novos
Nesta seção, veremos o LTV de duas indústrias quase semelhantes. Pegamos exemplos de duas indústrias quase semelhantes para que possamos entender o valor da relação empréstimo / valor e quão drasticamente diferentes são ambas.
Primeiro, vamos dar uma olhada no exemplo de empréstimos para carros usados -
No gráfico acima, fica claro que o índice LTV desse setor é muito alto. Chegou a tocar 99% em alguns casos. A partir da observação, descobrimos que a relação entre o valor do empréstimo e o valor está sempre acima de 90%.
Vamos dar uma olhada na nova indústria de empréstimo de automóveis nos Estados Unidos.
No gráfico acima, podemos observar que o LTV para veículos novos é quase 10% inferior ao LTV para carros usados. E para empréstimos de automóveis novos, o rácio entre o empréstimo e o valor encontra-se na gama de 80-90%.
Agora a questão é por quê? Por que a razão entre o valor do empréstimo e o de automóveis usados é maior do que a relação entre o valor do empréstimo e o de automóveis novos? Pode haver duas razões específicas para isso -
- Em primeiro lugar, talvez a credibilidade dos proprietários de carros usados seja mais duvidosa do que a dos usuários de carros novos. Assim, o risco é maior e por isso o LTV é maior no caso de empréstimo de carro usado.
- Em segundo lugar, como os compradores de carros novos pagariam muito mais (já que o preço dos carros novos seria mais alto do que os usados), eles são mais confiáveis em termos de pagamento de EMI.
Limitações
O LTV é muito útil para emprestar dinheiro aos devedores. Mas existem algumas coisas que você precisa ter em mente. Isso é aplicável se o LTV for alto.
- A taxa de juros seria muito maior, o que aumentaria o valor total a pagar no longo prazo.
- Você precisa pagar seguro hipotecário privado (PMI) se o LTV for superior a 80%. Nesse caso, você pode ir para uma segunda garantia (pense no LTV combinado).
- Se a relação entre o valor do empréstimo e o empréstimo for superior a 100% (o que é chamado de hipoteca subaquática), você não receberá nenhum benefício fiscal.
Na analise final
O rácio entre o empréstimo e o valor é muito útil tanto para credores como para devedores. Mas os dois devem mantê-lo abaixo de 80% para garantir menos riscos e melhores consequências para os negócios.
Postagens úteis
- Relação Preço / Valor do Livro
- EV para relação de vendas
- Fórmula da taxa de rotatividade de estoque
- Calculadora de empréstimo de barco
